【不動産投資】不動産取得税納税通知書が届きました!

マイル

こんにちは、バンカーインベスターのTです。

2020年度がスタートして、はや3ヶ月、私の生活は一変しました。

4月に10年弱ぶりに職場が変わり、まだ勝手が分からないこともありますが、朝7時から夜8時までほぼびっちり勤務。

これまでの職場は深夜残業もありましたが、勤務に柔軟性もあり、早く帰るときは帰る、遅くまで頑張るときは頑張る、とメリハリがありましたが、ここにはそれがありません。

一番辛いのは、

自分でコントロールできている感覚がないこと

流されることも時には必要とは思いますが、四六時中、流され続けて自分の時間がないと、何のために生きているか、分からなくなってしまいます。

早く自分の人生を自分で完全にコントロールできる状態にしたいものです。

不動産取得税納税通知書が届きました

2020年3月末に竣工した4号物件ですが、本件は土地からの購入でした。

土地を購入したのは2019年10月、その不動産取得税は今週に届きました。

取得から1年弱経過して、ようやく受領した不動産取得税ですが、この4号物件の不動産取得税に関して今回は、

  • 4号物件の取得コストと自己資本CF比率
  • おトクな税金支払い方法

についてお伝えします。

4号物件の取得コスト

この後、新築した建物に対する不動産取得税も来ることになりますが、概ね初期コストが固まったことになります。

必要となった初期コストは以下の通りです。

金融機関手数料:77,000円×2回(土地、建物資金各々実行時)

印紙代:120,000円

登記費用(土地家屋調査士含む):1,200,000円

火災保険料(地震保険含む):500,000円

固都税精算:30,000円

不動産取得税:285,000円(土地)

不動産取得税:600,000(建物推定)

以上、2,899,000円。

建物の不動産取得税がまだ分かりませんので、だいたい

3,000,000円

くらいになりそうです。

売主直での取得になりましたので、不動産仲介手数料が発生していないことが大きいです。

仲介手数料が発生した場合には追加で3,000,000円ほど必要となる計算となりますので、

その分価格が安いともいえるのではないかと思っています。

利回りを計算してみました

4号物件の満室時賃料は月額686,000円、管理コストは30,000円/月。

固定資産税は大体350,000円~400,000円と試算されています。

加えて、ローン返済額は370,000円/月となります。

上記前提の下、年間のCFを算出すると

賃料収入:686,000×12ヶ月=8,232,000円

諸費用:360,000円+400,000円=760,000円

ローン返済:370,000×12ヶ月=4,400,000円

手取りCFは

3,072,000円

となります。

拠出した自己資金に対する手取りCF比率は

100%超!

となる予定です。

拠出した自己資金は1年間で回収されることとなります。

この物件が売りに出ていた時の利回りが7.95%

現在の賃料をベースとした利回りは8.67%

これに加えて、借入金を活用することで自己資金に対する利回りは100%超となります。

これぞまさに

レバレッジ効果!

リスクを上手くコントロールすることができれば、やらない理由はないですよね。

おトクに納税する方法

不動産取得税だけではなく、固定資産税の支払いはCFに重たくのしかかってきます。

それを前向きに支払うために、私はクレジットカードを使って支払っています。

クレジットカードでの支払いには、金額に応じて以下の通りの手数料が必要となります。

税額 決済手数料
1円~10,000円 73円(消費税込80円)
10,001円~20,000円 146円(消費税込160円)
20,001円~30,000円 219円(消費税込240円)
30,001円~40,000円 292円(消費税込321円)
40,001円~50,000円 365円(消費税込401円)
以降、税額が10,000円増えるごとに決済手数料73円(消費税別)が加算されます。

(都税 クレジットカード支払サイトより引用)

今回の不動産取得税は285,000円となりますので、

支払う手数料は2,117円(0.7%相当)となります。

通常であれば、カード利用によって付与されるポイント0.5%~1.2%と比較して勝てれば、カード利用、負けるのであれば、カード以外での支払いを選択することとなります。

そんな中、私は以下の方法を活用しています。

カードの入会キャンペーンを活用しています

年度が始まると、税金の支払いラッシュとなります。

自動車税に始まり、固定資産税の通知書が立て続けに送られてくると気分が滅入りますよね。

もともと自動車税に加えて、自宅と3号物件の固定資産税合わせて60万円弱の税金を支払う必要がありました。

加えて、今年は自動車税、固定資産税に加えて、今年は4号物件の不動産取得税を支払う必要があることが前々から分かっていました。

そこで最大限活用しているのは、

クレジットカードの新規入会キャンペーン

これはマイルが爆発的に貯まるので、是非とも活用したほうが良いと思います。

例えば、クレジットカードに入会後、3か月以内に70万円使うと、40,000ポイント(40,000マイル)付与されるというものです。

今年の税金支払いのために活用しているキャンペーンは

ANAダイナースカード

です。

このキャンペーンを活用して、カードに入会し、60万円以上カードを利用すると、約50,000マイル獲得することができます。

通常50,000マイル獲得しようとすると、500万円カードを利用しないといけない訳ですが、このカードを利用すると、その1/10程度でマイルを獲得することができます。

50,000マイルあれば、エコノミーではありますが、レギュラーシーズンに北米まで行ける水準です。

いまホームページを見てみると、ニューヨークまでの往復が最低129,000円と出ていますので、おトク度合いはけた違いですよね。

まとめ

出来れば支払いたくない税金ですが、物件の所有者として避けられないものです。

それを多少?前向きに支払う方法を紹介させていただきました。

税金を支払って、ニューヨークに行こう!


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