【不動産投資】管理会社から着信がありました

不動産投資

こんにちは、バンカーインベスターのTです。

いよいよ、いろいろなことが本格的に解禁されそうな雰囲気が漂ってきましたね。

一方で東京でのコロナ感染者数は20名超が続いています。

本当に大丈夫なのだろうか??

通常通りに戻ってほしい気持ちはあるものの、満員電車やエレベーター、いわゆる密の状態となることも多くなりますよね。

怖いな~、というのが正直なところです。

さて、今回はそんな動き出した世の中を示す出来事を紹介します。

管理会社から携帯電話に着信がありました。

私は東京都足立区に、3号、4号と2棟のアパートを保有しています。

それぞれ今年の3月以降、空室があり、テナント付けに苦労してきました。

そんな中、

3号物件の管理会社から携帯電話に着信がありました。

私からテナント募集状況について、問い合わせすることはありましたが、特に3号物件の管理会社から問題がない限り電話があることはありません。

【不動産投資】管理会社から着信がありました

こんにちは、現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。 管理会社からの電話が鳴ると、正直なところ良くない話のことが多いですよね。 …

恐るおそる折り返し電話したところ、

「3号物件の〇号室、申込が入りました、7月初めから入居予定です!」

という連絡でした。

安心するとともに、ようやく1歩進めた気持ちになりました。

これまで空室が埋まるまでの期間

3号物件は築5年弱、新築から保有していますが、これまで退去が発生し、募集を行ったのは計4回あります。入居が埋まるまでの期間は以下の通りです。

1回目:退去11月、入居12月→入居までの期間13日

2回目:退去3月、入居6月→同116日(広告料プラス1ヶ月)

3回目:退去8月、入居1月→同136日(広告料プラス1ヶ月)

4回目(今回):退去4月、入居7月→同110日(広告料プラス1ヶ月)

平均すると93日約3ヶ月かかっていることになりますね。

繁忙期を逃すと、入居まで時間がかかることが数字として表れていますんね。改めて振り返ってみると結構時間がかかっているなと思います。

繁忙期を逃したとは言え、東京都23区内の物件でも広告料1ヶ月分追加することは、どうなんでしょう?

費用対効果が図りかねる部分があるので、何とも言えないのが正直なところ。

一方で家賃は新築時での設定以降、ほとんど下がっていません(▲0.5%)。

家賃を下げれば、入るのかもしれませんし、広告料1ヶ月分追加すれば、入るのかもしれません。

広告料1ヶ月分支払っても、早く退去してしまうと家賃を引き下げたほうが、最終的な資金効率が良い可能性もあります。

広告料を追加するのが良いか、家賃を引き下げるのが良いか、空室が長引いた場合の対策法としては永遠のテーマなのかもしれませんね。

3月に竣工した4号物件の状況

【4号物件の水回り設備です】

3月に竣工した4号物件もここまでのところ、2部屋の空きがありましたが、ようやく1部屋申込があり、こちらも7月初めにも入居予定です。

3号物件は新築以降、入居までに100日要してしまった部屋があったため、平均すると50日かかっています。

この4号物件は、新築時に7部屋入居してもらっていますので、ここまでのところの入居までの平均期間は22日

4号物件は、コロナ禍ではあるものの、3号物件と比べると入居は順調といえるのかもしれません。

このように既存物件の実績を集計しておくと、新たな物件を取得する際のシミュレーションに活用できますし、金融機関から融資を受ける際にも説得力が増しますね。

投資方針

残り1部屋で満室経営の状況までたどり着きました。

いまこの時点での空室率は6.7%。

現時点の不動産からのキャッシュフローは35万円ほどまでに到達(現在は20万円)。

満室となった場合の不動産からのキャッシュフローは42万円弱となります。

加えてコロナ融資も話しが進んでおり、うまく行けば運転資金を確保することができます。

【不動産投資】コロナ融資申し込みました

こんにちは、現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。 コロナウィルス感染者数も減少傾向にあり、いよいよ緊急事態宣言が解除されそうな気配が漂ってきましたね。 早く通常通りに戻りたい!と思う一方で週5日の通勤も久々なので、そのあたりの怖さがあることも正直なところ。 …

当初はキャッシュで買える区分マンションや戸建投資も検討していましたが、皆さん考えることは同じ、なかなか価格は下がってきません。

区分マンションなんかは、むしろ価格が上がっているのではないかと思うほどの利回りに感じます。

これに対して、新規物件取得にあたっての融資対応は、銀行によって違いはあるようですが、私のメインバンク担当者と会話したところ、難易度は上がっているものの、検討できなくはなさそうです。

これまではフルローン、諸費用のみ拠出して物件取得を進めてきましたが、確実性を高めるため、多少頭金を入れていくことも検討していく必要もありそうです。

もともと4号物件の運営実績が積み上がってからという話もありましたので、半年間くらいで2物件からのキャッシュフローを積み上げ、手元現預金も活かしながら、2020年度下期中の新規物件取得に向けて、準備を整えていきたいと思っています。


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