こんにちは、現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。
緊急事態宣言後、２回目の週末をみなさん、どのようにお過ごしでしょうか。
今日の東京は天気も良く、まさにお散歩日和。人のことは言えませんが、自宅周辺の人出は相当なものがあったような気がします。
さて、安定的にキャッシュフローが獲得できるとはいえ、今回の外出制限は当然ながら不動産賃貸運営に対しても影響を与えています。
そこで、今の不動産賃貸運営の状況と今後の対応方針についてまとめてみました。
保有物件の状況
保有している物件は3号、4号の2物件、両方とも１棟物件です。
現時点での運営状況は以下の通りです。
3号物件
先月末まで１５ヵ月連続で満室運営を継続していましたが、転勤により1室退去が発生。
退去の連絡があったのが３月１３日の金曜日、その後広告料１ヶ月上乗せの要請があり、応諾したものの、それから連絡なし。
まだ空室の状況が続いており、６部屋中５部屋の入居状況です。
4号物件
こちらは3月末に引き渡しが完了。
引き渡し時点では９部屋中、７部屋が入居している状況でした。
ただし、管理会社さんのご尽力の結果、想定賃料を上回る賃料での契約となったことはサプライズ。
空室については、各部屋週３件程度の内見が入っているようではありますが、竣工後３週間弱経過した現時点では契約に至っていません。
返済余力はどれくらいあるのか？
返済余力を図る指標として、ＤＳＣＲ（Ｄｅｂｔ Ｓｅｒｖｉｃｅ Ｃｏｖｅｒａｇｅ Ｒａｔｉｏ）があります。
日本語では、借入償還余裕率というようです。
これは不動産から得られるキャッシュフロー（ＮＯＩ：正味稼働利益）によって、借入金の返済をどこまでカバーできるのかを数値化したもので、
借入償還余裕率（ＤＳＣＲ） ＝ ＮＯＩ（正味稼働利益） ÷ 元利金返済額
で計算されます。
１．０以上であれば、プラスのキャッシュフローが出るということになりますが、それではギリギリです。
では、どの程度が良いかというのは、いろいろと意見がありますが、満室時は２．０倍と言われています。
今回の計算においてＮＯＩ：正味稼働利益とは賃貸収入から、管理委託料などの運営費を控除した金額としています（月額のキャッシュフローで算出しているため、固定資産税は考慮していません）。
３号物件の返済余力
（現在）
家賃収入：３２７，０００円
管理費等：１９，０００円
元利金返済：２２８，２６５円
ＤＳＣＲ：１．３２
（満室時）
家賃収入：３９１，０００円
管理費等：２３，０００円
元利金返済：２２８，２６５円
ＤＳＣＲ：１．５６
４号物件の返済余力
（現在）
家賃収入：５３４，０００円
管理費等：３７，０００円
ローン元利金返済：３６９，２５６円
ＤＳＣＲ：１．３１
（満室時）
家賃収入：６９１，０００円
管理費等：４２，０００円
ローン元利金返済：３６９，２５６円
ＤＳＣＲ：１．６８
２物件合計すると
家賃収入：８６１，０００円
管理費等：５６，０００円
ローン元利金返済：５９７，５１２円
ＤＳＣＲ：１．３２
今の私なりの現状認識
２物件合計で１５部屋を所有し、稼働は１２部屋。稼働率は８０％の状況です。
そんな中でもＤＳＣＲ１．３台（ギリギリですが。）であることは、多少余裕がある水準ではないかと思っています。
リスク要因は？
空室が埋まらない！
緊急事態宣言が発令され、不要不急の外出が禁止される中、当然ながら引っ越ししようとする人も少なくなることが想定されます。
この場合、どうなんでしょう？
家賃を安くすれば入るというものでもないような気がしています。
このコロナウィルスの影響により、一時的に転居することを止めている人も多いのではないかと思っています。
焦って家賃を下げるなどの行動をとらず、ＤＳＣＲに余裕がある間は、様子見が良いのではないかと思っています。
家賃滞納が発生するか？
私の物件はすべて住居系物件のため、保証会社への加入が入居の条件としています。
よって、家賃滞納が発生した場合、まずは家賃保証会社が対応することになるので、影響がでるのは家賃保証会社の経営状況が悪くなり、破綻などに至った場合ということになります。
家賃保証会社は、そんなに体力がある会社ではないという認識にいますので、経営状況のモニタリングが必要になります（とはいえ、能動的に何かできる訳ではありませんが）
上場している専業家賃保証会社が４つありますので、追って経営状況を確認してみたいと思います。
【上場の専業家賃保証会社】
- ジェイリース
- Casa（カーサ）
- イントラスト
- あんしん保証
これからどうなるのか？
家賃滞納に関しては今のところ、心配はしていません（楽観的過ぎますでしょうか？）。
しかしながら、空室を埋めることに関しては、若干の危機感を感じつつ、焦っても仕方ないという気持ちが揺れ動いています。
ただし、今のところ元利金返済に問題はない水準ではあります。この状況ですので、おそらく退去は発生しないだろう、とも思っています。
ですので、不動産賃貸運営に関しては、当面の間、焦ることなく、様子見で行きます。
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