【不動産投資】4号物件の概要

不動産投資

こんにちは、現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。

株式・為替市場は大変なことになっていますね。私も想定していた以上に食らっている状況です。

この1週間もメンタル面でも資産でも相当に影響がありましたので、それについては明日落ちついてまとめたいと思います。

さて今回は、市場の影響を大きく受けている証券投資ではなく、実物投資の状況である、竣工間近の4号物件の概要をお伝えします。

健美家から見つけました

まずはこの物件、どこから見つけたかというと健美家です。

不動産投資家にとって楽待、健美家は有名だと思います。これらのサイトは競合が激しく実需を含めて掲載されているサイトのほうが良いという方もいらっしゃいます。

初心者の域を出ない私は、いまだ両サイトを中心に物件探索をしております。両サイトでどちらが相性が良いかというと、断然、健美家です。

4号物件の情報ルートは、みなさんも健美家に登録すると定期的に来る提案メールからの資料請求です。

場所は東京都足立区、東武伊勢崎線の各駅停車しか停車しない駅ですが、徒歩8分、新築木造アパートの土地からの取得で1K×9部屋の物件。

価格は9,500万円、利回りは7.95%でした。

資料請求してみました

資料請求をしたところ、素早く資料の開示がありました。

聞くところによると、あるお客さんが買うことで話が進んでいたものの、直前になって、ローンの認可が下りず、プロセスが頓挫。

売主さんも早期処分を見込んでいる中、価格を下げて再掲載したとのことです。すでに銀行の評価もでており、9,000万円であれば融資可能とのこと。かつ売主直接らしく、仲介手数料が不要。

仲介手数料分を加味すると、実質的な利回りは

8%超

と言える物件でもあります、一気に気持ちが買い!に傾きました。

かつ、この利回りなので反響はたくさんあった(?)とのことですが、既に不動産投資の実績あることと属性から、2~3日に決めてもらえれば、私を最優先に話を進めるというじゃないですか。

優先的に買える可能性も高かったことから、早速現地調査を行いました。

物件周辺はどうなっているのか

便利な町でした

最寄り駅は東武伊勢崎線の各駅停車しか停車しない駅ですが、大手町へは乗り換え1回で約30分、銀座までは乗り換えなしで30分。都心までのアクセスは悪くありません。

乗降客数も上がり下がりありますが、概ね横ばい。ここ数年は緩やかか増加傾向にあるといった感じでしょうか。ここも安心感がありそう。

駅周辺はまさに下町。3大コンビニはもちろんのこと、松屋、すき屋、日高屋などターゲットとする独身世帯には便利なお店が複数あり、利便性も問題ありません。

競合が激しそう

しかしながら、ぱっと見、競合が激しそう。

この町は、戸建てを中心とした住宅街です。古くなった戸建てが売りに出され、不動産投資ブームに乗っかって、新築アパートに代わってきているものと思われます。

それこそポータルサイトを開くと、この駅周辺で売り出されている新築アパートいくつもあります。

加えて、同じ区画にすでに2棟アパートが建っており、さらに隣にも建築中で4号物件と同時期に竣工見込み。

購入の決め手は?

最終的な決め手は利回りでした。

周辺物件を調べてみると、4号物件よりも低い利回りで売り出されている物件がほとんど。

8%超で買うことができれば、当然ながら他の物件よりも余裕があります。かつ、もう1物件保有している私は、トータル2棟/15部屋でのキャッシュフローで見ることができるため、入居が不芳な状況でも柔軟な対応が可能を考えました。

不動産価格は相対で決まるとはいえ、相場というものがあり、その相場から大きく外れる物件は、ほとんどないのではないかと思います。

不動産探索活動は、相場というレンジの中で、どれだけ安い(利回りの高い)物件を探索し、その価格について、自分で納得できるものを探すことだと思っています。

将来は分かりませんが、購入時点では周辺物件と比較して高い利回りであることを勘案して、購入に踏み切ることにしました。

資金調達

売主さんが評価をもらっていた金融機関は、私が3号物件でお世話になった金融機関と同じでした。

売主さんは決済時期を相当気にしており、とにかく早い決済を望んでいました。それが周辺相場より利回りが高い要因でしたので。

既に取引もあり、私の属性も良く知っているため、内諾を得るのは早かったと思います。しかしながら、これからがある意味で地獄でした。

当初は9月末決済を売主、買主、金融機関ともに目指そうと動いていたのですが、 いわゆる

「蕎麦屋の出前」

的な回答が続くこと3週間。やきもきさせられましたが、10月下旬にようやく決済を行うことができました。

時間はかかったものの、9,500万円、期間25年、金利1%前半で無事、ローンが下り、土地を決済することができ、アパート建築をスタートすることができました。

賃料設定

利回りが高さがこの物件を取得した決め手となりましたが、新築アパートのため、設定賃料は机上で計算されたものです。

今回、賃料査定を行っていたのは、4号物件周辺でいくつか賃貸仲介店舗を運営している大手賃貸仲介チェーンのフランチャイズを運営している会社でした。

この設定賃料は、 正直若干高いかなという印象を抱いていました。

4号物件の家賃設定は3,200円/㎡。一方で、沿線は違うものの、同じ足立区の3号物件が3,000円/㎡となっています。

周辺の不動産業者さんにもヒヤリングしたところ、まさに新築プレミアムが乗っかった賃料とのことでした。

とはいえ、この賃料でも募集は十分可能という意見が多数でしたので、このリスクは飲み込めるものと判断しました。

管理会社さん、ありがとうございます

新築物件を購入する場合、管理会社も指定となる場合が多いと思います。

4号物件に関しては、賃料査定をしてくれた管理会社さんもいらっしゃいましたが、指定という訳ではありませんでしたので、私が懇意にしている管理会社さんにお願いすることにしました。

それが結果として好結果を生み出すことになります。

3月末の竣工に向けて、現時点で9部屋中/7部屋の契約状況ですが、賃料はなんと3,400円/㎡となっています。

利回りにして

8.4%

となりました。

管理会社を変えるだけで、利回りが0.5%上昇しました。

まだ2部屋空きがありますので、もう少しアップするのではないかとひそかに期待しています。

私自身、もう1棟ありましたので、多少入居が遅れたとしても、数カ月であれば約定返済は耐えられる状況ありましたので、管理会社さんも早く埋めるというよりは、高い賃料で入居してもらうことを第一目的に早い時期から募集活動をスタートくれました。

不動産オーナーの状況に応じて、フレキシブルに対応してくれる不動産管理会社さんは、1人では成り立たない不動産投資には不可欠な存在ですね。

まとめ

入居時の初期コストの支払いもあり、実際にキャッシュフローを得ることができるのは5月からになりますが、現状想定で毎月26万円ほどキャッシュフローが増加することになります。

株式市場が大荒れの状況が続いていますが、賃貸不動産は確実にキャッシュフローを稼いでくれます。

「卵は一つのかごに盛るな」

というのは、複数の商品に投資を行い、リスクを分散させた方がよいという、分散投資を進める格言ですが、証券投資のような紙資産への投資のみならず、実物資産への分散投資も重要だなあと思う、今日このごろです。


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