【不動産投資】物件探索の状況

ポートフォリオ

こんにちは。現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。

今年の目標は、「フィナンシャルフリー」実現が見えてくること、具体的には毎月100万円キャッシュフローが実際にイメージできる水準にまでたどり着くことです。

2020年の目標

不動産投資にかかわる2020年の目標は以下のとおりに設定しています。

1.不動産からのキャッシュフロー:480万円/年

(2019年実績150万円/年)

2.投資キャッシュフロー:80万円/月の達成

(2019年実績:MAX25万円/月)

3.一棟物件を2つ買う!

4号物件が竣工すると満室想定で240万円/年相当(家賃収入から管理費、ローン返済、固都税を差し引いた金額)のキャッシュフローが得られる計算です。

当初は入居コストなども必要ですので、200万円/年と想定すると、順調にいけば2020年の不動産からのキャッシュフローは350万円/年となります。

この2棟からの得られるキャッシュフローは月33万円ほど。

今年、1度でも80万円/月のキャッシュフローを達成するには、それ以外から得られるキャッシュフローを20万円とすると、30~40万円/月のキャッシュフローが得られる物件を取得する必要があります。

ロットが取れる物件に巡り合えれば良いのですが、経験値の引き上げの狙いも込めて、「2棟買う!」ことを目標にしています。

物件探索の状況

不動産業者さんとの幅広い人脈を持っていない私の物件探索方法は、至極普通の方法です。 健美家、楽待からの新着物件メールをベースに、その2つのポータルサイトでの物件探索です。

実際に4号物件もこの方法でゲットしました。

その後は、銀行とのやり取りなどに時間をとられてしまっていましたが、4号物件の土地の引き渡しの終わった10月中旬あたりから、物件探索活動を再開しておりました。

基本に忠実に、資料請求しては、業者さんと面談し、ローンがつくか否か話を聞いています。

資料請求したのはこんな物件です。

埼玉県 ●●市  木造アパート(築7年) 利回り9%(価格交渉可)

千葉県●●市 木造アパート(新築) 利回り9.2%

東京都●●区 木造アパート(新築) 利回り8.0%

東京都 ●● 区 木造アパート(新築) 利回り8.0%

埼玉県 ●● 市 木造アパート(新築) 利回り9.3%

すみません、場所はぼかさせていただきましたが、ロットは大体1億円前後の物件です。

利回り目線としては、都内8%、それ以外8.5%ですが、千葉県、埼玉県で9%台の新築アパートも出てきていて、目線に合う物件も増えてきているなという印象です。

当初は築古木造アパートやRCも検討していましたが、賃料に新築プレミアムがあるとはいえ、(しっかりと設定賃料を見極めることを前提に)8%が取れ、かつ融資も付きやすいと考えると、新築もありなのではないかと考えています。

課題はやはり融資です

ただし、課題は融資です。

私の場合、既に住宅ローンを合わせると2億円弱の借入があります。

加えて、未だキャッシュフローを生み出さない建築中の物件もあり、かなりのビハインドになっています。

私が借入している某地方銀行は、新築物件の場合、竣工後一定期間経過しないと、新たな融資の検討はしてくれません。3号物件購入後にも同じようなことがあり、立て続けの購入ができず、時間が空いてしまった経験があります。

その過ちを繰り返さないように、新たな業者さんを開拓し、金融機関ルートを拡大していきたいと思っているところです。

しかし、

なかなか紹介いただける銀行がありません

正確にいうと、1棟目を買う人向けの銀行は紹介してくれるのですが、私のように、3棟目、かつ建築中の物件を持っているような人間向けに紹介してくれるような業者さんには、今のところ、残念ながら出会えていません。

自分で突破するしかない

利回りが上がってきたということは、買える人が減った、その要因は何かというとやはり融資なんでしょうね。

厳しい中にも、融資してくれる銀行はあるという話も聞きますので、この難局(?)は自ら開拓していくしかありません。

仕事の合間を縫って、銀行開拓をしていきたいと思います。


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