【不動産投資】区分マンション投資は節税になったのか?~わたしの場合~②

不動産投資

こんにちは。現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。

私の区分マンション投資は、個人の税金にどのような影響を与えたのか、検証編第2回。

今回は、私が保有する2つの区分所有マンションから得られる不動産所得とキャッシュフロー(手取り額)比較し、税金を考慮した実際の手取り額を試算してみたいと思います。

不動産所得とキャッシュフロー

わたしの実績(年間)

上記数字は2017年に1号物件と2号物件から実際に得られた不動産所得とキャッシュフロー(手取り額)です。

不動産所得:482,410円

キャッシュフロー(手取り額):213,276円

不動産所得とキャッシュフロー(手取り額)に20万円以上の差額が出ています。

赤字と青マーカーを付した部分が差額の要因ですが、以下にご説明します。

20万円を超える差額の要因

減価償却費

こちらは前回お伝えした通り。

キャッシュアウトの発生しない経費として、しばしば節税のポイントと言われる経費になります。

損害保険料

不動産投資にあたって、損害保険(火災保険や地震保険)を付保する人も多いと思います。

ここでは損害保険付保の必要性や内容についての議論は行いません、あくまで経費計上に関してのみの説明にとどめておきます。

損害保険は、その年にかかった保険料を経費計上できます。

しかしながら、基本的には、複数年の単位で保険契約を結び一括で保険料を支払うケースが多いと思います。その場合、保険料総額を保険期間で案分し、1年分に経費化していくことになります。

私は金融機関からの要請もあり、損害保険(火災保険のみ)を付保しておりますので、それぞれローン期間に合わせて保険契約を締結しています。

私の損害保険料は、区分マンション取得時に一括にて支払い(キャッシュアウト)。

江東区区分が35年、新宿区区分が30年で契約しておりますので、保険料総額それぞれの期間に案分して、毎年経費計上していました。

ローン返済(元本)

ローン返済の元本部分は経費とはなりません。

借りたお金を使って、不動産を購入し、手元に残っていないため分からなくなりますが、借りたお金をそのまま何も使わずに返済した場合を考えると、よく分かると思います。

ただ、借りたお金を返しただけなのに経費となってしまうのはおかしいですよね。

これは、

ローン返済の元本部分が経費とならない私なりの理解です。

このローン返済の元本が経費とならないことと減価償却が損益とキャッシュフロー(手取り額)をシミュレーションするうえでのポイントとなってきます。

①減価償却 > ローン元本返済額

であれば、利益圧縮、キャッシュフロー改善

②減価償却 < ローン元本返済額

であれば、利益増加、キャッシュフロー悪化

になります。

私の場合はまさに②

減価償却:341,940円 ローン元本:616,906円

25万円ほど所得を増加/キャッシュフローを悪化させていることになります。

その他

その他、不動産投資にあたって必要となった以下の出費は経費として認められますが、区分所有マンションを2戸しか保有しない私にそんなに多くの費用が掛かるともいえず、ほとんど計上していません。

そのため、今回の計算上は無視することにします。

  • 物件を見に行ったときの交通費
  • 不動産投資セミナー参加費
  • 税金に関する本の書籍代

税金に与えた影響

上記で計算された不動産所得に対して、所得税と住民税が課税されることになります。

所得税

所得税の税率は、所得が多い人ほど税の負担が重くなる累進税率が用いられています

給与所得と不動産所得を合算して算出することになりますので、給与所得の高い人ほど不動産所得から生じる所得税も高くなってしまいます。

当時の私は695万円超900万円超のところにおりましたので、単純計算で

不動産所得:482,410円  × 23% = 110,954

となります。

住民税

住民税の税率は、基本的に所得金額の10%になります。

私の場合は

不動産所得:482,410円 × 10% = 48,241円

となります。

まとめ

不動産所得により増加した税金は約160,000円でした。

この税金を考慮した実際のキャッシュフロー(手取り額)は約50,000円となります。

実際にはその他の投資収益や控除などにより、支払った税金は異なっていましたが、不動産所得だけ切り出して計算してみると、上記のような金額となりました。

もちろん、取得時には司法書士報酬や不動産取得税など初期コストが必要となるため、不動産所得が赤字となり、給与所得との損益通算により、所得税が還付されました。

しかしながら、私の場合、それは初年度のみであり、不動産が順調稼働してくる2年目以降は、給与所得との合算による所得税に悩まされることになります。

このこともあり、3号物件取得時には法人を設立し、物件を取得することにしました。


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