【不動産投資】区分マンションの売却結果

不動産投資

こんにちは、現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。

2014年に不動産投資のスタートとして取得した区分所有マンションの売却を決断したきっかけについては、以前お伝えしましたが、今回はどのように売却プロセスが進んでいったかをお伝えしたいと思います。

売出価格の決定

売却活動をスタートするにあたり、一括査定を利用しましたが、これに加えて懇意にしている不動産業者さんにも査定を依頼し、大きな違いがなければ、この業者さんにお願いしようと思っていました。

多少高めの査定とおっしゃっていましたが、

・新宿区物件:1,450万円〜1,600万円

・江東区物件:1,550万円〜1,700万円

という結果となりました。

これを踏まえまして、当初の売出価格は

・新宿区区分:1,650万円

(グロス利回り:5.8%、ネット利回り:4.8%)

・江東区区分:1,700万円

(グロス利回り:5.5%、ネット利回り:4.9%)

となりました。

みなさんはどのような物件に興味を持ちますか?

売却戦略

お願いした業者さんの売却戦略は以下のとおりです。

  1. 仲の良い仲介業者や付き合いのある買取業者、自社顧客にアプローチ
  2. その間もレインズや楽待、健美家などのポータルサイトに掲載
  3. ポータルサイトでの長期間掲載は避け、価格調整などを行い、常に情報をリフレッシュさせる(新着情報とする)

売却活動が初めての私は、断る理由もありませんので、このやり方でお願いしました。

ポータルサイトの可能性

具体的に売却活動をスタートしてから1週間を経過した頃に報告がありました。

  1. 買取業者の提示価格は2物件合計で3,000万円前後
  2. レインズでは反響なし、ポータルサイトでも閲覧履歴で江東区4件、新宿区9件と反響振るわず

反響が振るわなかったことから、業者さんも弱気になったのか、価格を引き下げたうえで再度、掲載することとしました。

1週間活動した反響も踏まえて、築年数(築19年)の古い新宿区区分の価格を大幅に引き下げ、以下の水準にて再度、活動をしてもらうことにしました。

・新宿区区分:1,580万円

(グロス利回り:6.1%、ネット利回り:5.0%)

・江東区区分:1,630万円

(グロス利回り:5.5%、ネット利回り:5.0%)

価格を引き下げた段階で感じたこと

区分マンション投資を行う人の投資行動を想像してみると、概ね以下に分類されるのではないかと感じました。

  • 【対象:区分マンション投資の玄人】ポータルサイトに掲載された物件に興味を持つ人は、場所と利回りしか見ておらず、よほど魅力的な利回りでない限り、反応しない。
  • 【対象:区分マンション投資をスタートしたばかりの人】マンション再販業者から勧められる物件から選んで取得する。

今回、お願いした業者さんは、ポータルサイトに掲載した場合、実需ニーズ(同じマンションに物件を持っている人、家の近くの物件を探している人など)を拾える可能性があると仰っていましたが、ワンルームマンションに限っては、その可能性は極めて低いのではないでしょうか。

そうすると、再販業者から提示された価格をベースに、それよりも高い価格でポータルサイトにて反響があるかどうかということになるのではないかと思いました。

活動結果

価格引き下げ後もポータルサイトでは大した反響はなく、業者さんによる再販業者向けの活動が中心となりました。

結果としては

新宿区区分:1,410万円(取得価格+4%)

(グロス利回り:6.8%、ネット利回り:5.6%)

江東区区分:1,700万円(取得価格+8%)

(グロス利回り:5.5%、ネット利回り:4.9%)

での売却となりました。

結果として、 江東区区分は当初売出価格と同じ水準、新宿区区分は当初売出価格比で15%程度低い水準となりました。

新宿区区分の価格が想定を大きく下回ったのは、築年数が19年と古く、最終的な買主サイドのローン金額と返済期間が伸びなかったことによるもののようです。

両物件合計では、当初想定額3,350万円に対して、3,110万円での着地となりました。ただし、両物件ともに取得価格を上回っており、大満足とは言えないものの、許容範囲内での着地となったと思っています。

具体的な売却活動開始(媒介契約締結)から売買契約締結までに要した時間は2カ月弱。

買主さんは両物件ともに再販業者であり、最終的な買主が見つかってから決済ということになりました。

新宿区区分は契約後、1ヶ月(6月末)での決済となりましたが、江東区区分は若干高値でもあったのか、最終的な買主は決済期限までには見つからず、決済まで6ヶ月程度要することになりました。

まとめ

  • 当たり前ですが、区分マンション取得は投資であり、売り出すにあたっても利回りが重要。相場水準よりも高い価格で売り抜けることは難しい
  • ポータルサイトにて、高い価格での売却は期待してはいけない。
  • 区分マンション投資でリターンを上げるには、中長期的に保有し、賃貸収入を使ったローン返済によるレバレッジ効果で収益を上げていくことが王道ではないか(キャッシュフローは期待せず、売却時にリターンを得る)

売却による最終的な収支については、次回報告させていただきます。


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