【不動産投資】区分マンション投資は節税になったのか?~わたしの場合~①

不動産投資

こんにちは。現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。

これまでお伝えしてきました通り、不動産投資のスタートは区分マンション投資からでした。

その目的はあくまで投資であり、不動産を取得することによって、リターンを上げること。今日のお題の通り、節税目的ではありません。

一方でマンション投資を節税をひとつの売り文句として、販売しているケースもあるようです。

最近では私の周りから

「マンションを買って所得税が●万円も戻ってきた人がいるんだって!」

なんて、話も聞こえてきました。

リターン目的、節税目的と目的は違えど、マンション投資という手段は一緒。

今回は、取得した2物件について、私の所得税にどのような影響を与えたのか、複数回にわたり、解説していきたいと思います。

不動産投資による収益、キャッシュフローの仕組み

区分マンション投資にあたり、利回りは確認すると思います。

それだけではなく、賃料収入に加えて、必要経費である管理費・修繕費とローンの元利金返済額、減価償却費をしっかりチェックして、いくら現金が手元に残るのかをしっかりと確認する必要があります。

不動産投資の損益、キャッシュフローにかかる主な項目をあげてみました。

損益が赤字でもキャッシュフローが黒字であったり、損益が黒字でもキャッシュフローが赤字のケースがあります。

その一つの要因として

減価償却費

があります。

今回は、その減価償却費について、私の所有物件を例にご説明させていただきます。

減価償却費とは?

減価償却とは「時間の経過によって建物などの価値が減少するため、減った分を費用として損失計上する金額」をいいます。

一方で土地は 「時間の経過によって古くなっても価値が落ちない」 と考えられているため、減価償却することができません。

簡単に申し上げると、建物の費用は一括で計上するのではなく、価値が減少していく分を費用として、使用する期間中で按分して計上していくものです。

減価償却費を計算するポイント

  1. 建物の価格はいくら?
  2. 建物を使用できる期間はどれくらい?
  3. 減価償却費はいくら?

以下、私の3号物件を参考にご説明していきたいと思います。

  • 新宿区
  • 広さ:20.075㎡、築19年
  • 取得価格:13,500,000円
  • 家賃:80,000円
  • 管理費・修繕積立金:14,100円
  • 利回り:グロス7.1%、ネット5.9%

1.建物価格はいくら?

新築マンションの場合は、売買契約書に土地と建物の比率が明記されているようです(私は新築マンションを買ったことがないのでネット情報ですが)。

一方で中古マンションの場合には、どのような割合になっているのか明記されていないことの方が多いようです。

私が取得した中古区分マンションは、売買契約にて土地と建物の割合が記載されておりました。

いろいろと土地と建物を案分する方法はあるようですが、私の場合、

固定資産税評価額から土地と建物の割合が案分されてました。

私の物件の場合、固定資産税評価額の割合が、

土地:59%建物:41%でしたので、

減価償却の対象となる建物の取得価額は

約5,500,000円となりました。

2.建物を使用できる期間はどれくらい?

耐用年数とは、固定資産の使用可能年数のことをいいますが、これは実際に使用できる期間とは異なります。

木造・鉄骨・鉄筋コンクリートなど、構造ごとに使用可能年数(耐用年数)を定め、平等に減価償却費を算出するために決められたものです。

具体的な年数は、財務省の「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」 に定められていますが、主要なものは以下のとおりです。

中古物件はどうする?

中古物件の使用可能期間は、当然ながら、新品で取得した場合と比べて短くなります。

では、どのように中古物件の耐用年数を計算するかというと、取得後の使用可能期間を見積もることになります

ただし、通常は使用可能期間を見積もることは困難なので、簡便法という以下の計算式を使って、耐用年数を計算することになります。

1.法定耐用年数の全部を経過したもの
  法定耐用年数 × 20% = 耐用年数

2.法定耐用年数の一部を経過したもの
  (法定耐用年数-経過年数) + (経過年数×20%) = 耐用年数

なお、計算した年数に、1年未満の端数がある場合、その端数を切り捨てます。

私の物件の耐用年数は?

新宿区の鉄筋コンクリート造の区分マンションは1999年新築、私は2014年に取得しましたので、取得時は築19年でした。

法定耐用年数を一部経過した物件ですので、2.の計算式を利用し、

(法定耐用年数47年-築19年)+(築19年×20%)=31.8年

1年未満の端数がある場合は、端数が切り捨てられるため、この物件の耐用年数は、

31年

ということになります。

3.減価償却費はいくらか?

減価償却の計算方法は、

建物の取得価額×償却率

で計算されます。

なお、減価償却率を求めるときには、毎年一定額を減価償却していく定額法と、経年劣化による価値の減少によって毎年変化させていく定率法とあります。

不動産の場合には定額法を採用することと決められているので、定額法の減価償却を求めます。

「定額法」とは、毎年決まった金額を償却するというやり方。
保有している間は、毎年一定の金額を経費として計上する方法になります。

なお、償却率は以下の表のとおり、耐用年数によって決まっています。

出典:国税庁

私の物件は耐用年数31年ですので、償却率は0.33ということになります。

そこで、計算式に当てはめて減価償却費を計算すると

5,500,000×0.033 = 1,815,000円

となりました。

まとめ

減価償却費は見えない費用でもありますので、計上することを忘れがち。

計算方法も簡単ではありませんが、一度計算すれば、保有期間中は同じになりますので、忘れずに計上しましょう。

この減価償却費とローンの元本返済の違いがキャッシュフローを生み出す仕組みになりますので、改めて私の損益、キャッシュフローを比較してみたいと思います。