【不動産投資】区分マンションの売却スタート

不動産投資

こんにちは、 現役バンカー投資家のプロスイマーです。

不動産投資に関しては、2014年6月、7月と2か月連続して取得した区分マンションを取得、その1年後の2015年5月に1棟ものを取得しました。

その後、いくつか1棟ものの買付を入れてきましたが、なかなかタイミングが合わず、不動産投資の観点では実績を残せていない状況が続いてきました。

不動産投資をスタートして、3年を経過したあたりから、1号物件のキャッシュフロー悪化、2号物件の家賃滞納問題、不動産賃貸管理会社への不安など、区分マンションに関しては、あまり良くないことが続いていました。

一方で3号物件である木造アパートは順調に稼働、キャッシュフローのパワーも区分マンションとは雲泥の差がありました。

その状況を改善すべく、2.325%と金利が高かったローンの借り換えや、3号物件取得の際に立ち上げた法人への所有権移転など、キャッシュフローの改善策を考えましたが、費用対効果で実行には至らず。

いろいろと考えた結果、市況が良い今のうちに区分マンション2戸を売却し、次の1棟物件取得に備えることにしました。

オウチーノの一括査定を利用してみました!

売却に際して、まずは新宿区の区分マンションを対象に一括査定を依頼してみることにしました。

「不動産売却査定」と検索してみたところ、一番最初にオウチーノがでてきましたので、こちらで試してみました。

サイトにアクセスし、

  • 物件の所在地
  • 物件名、部屋番号
  • 広さ、築年数
  • リフォーム歴
  • 物件の状況

を記入すると、査定依頼先として10社ノミネートされました。

査定依頼をしてから、10分ほど経過すると電話が鳴り始めました。

最初は丁寧に対応していましたが、あまりにもたくさん掛かってくるため、申し訳なさがありつつも、いくつかはスルーしてしまいました。

ただ、その後、メールで問い合わせが来る先も多く、メールで必要な情報を提供すれば、大勢に影響はないのではないかと思います。

振り返ってみると、査定依頼先から電話がひっきりなしにかかってきた要因としては、このオウチーノ、収益物件の査定に特化したものではないことから、家賃、管理費・修繕積立金など、収益物件特有の事項を入力するところがないことによるものなのかもしれません。

やはり収益物件の査定は、楽待などの収益物件に特化したサイトを利用することが望ましいのかもしれません。

ちなみに電話、メールで聞かれた内容は以下のとおりです。

  • 家賃
  • 管理費・修繕積立金
  • 賃借人が個人か法人か
  • 現賃借人の賃貸借契約更新回数

改めて私の物件のスペックは以下のとおりです。

  • 新宿区
  • 広さ:20.075㎡、築19年
  • 3点ユニット
  • 取得価格:13,500,000円
  • 家賃:80,000円
  • 管理費・修繕積立金:14,100円
  • 利回り:グロス7.1%、ネット5.9%

査定結果はどうだったか??

さて、一括査定の依頼後、早いところは当日中にメールベタ打ちで、丁寧なところは、一週間程度かけて、周辺の売買事例などをまとめたプレゼン資料のような形で評価を出してくるなど、対応はさまざまでした。

結果は、

価格:1,300万円~1,680万円

利回り:7.4%~5.7%

各社の査定価格は以下のとおりですが、価格差が300万円ほどあり、思った以上に幅が大きいなと感じました。

いくつか回答が来なかったところは、もしかしたら電話をスルーしてしまった先なのかもしれません。

査定額にかかわらず、売却することは決めていましたので、並行して本格的な売却活動に進んでいきました。

まとめ

査定価格は幅が大きすぎて、あくまで参考程度にしかすぎませんでした。

ただ、売却の結果、最終的に投資がどのようなリターンを生み出すか、シミュレーションするためにも、市場価格を知ることはメリットがあるのかもしれません。

一方で、査定依頼会社からの電話連絡などのセールスはデメリットではありますが、そこは無料の対価ということで、大人の対応が必要だと感じました。