【不動産投資】更新料をいただきました!

不動産投資

こんにちは、現役バンカー兼投資家のプロスイマーです。

3号物件の竣工が11月末だったこともあり、年末年始は入居いただいているテナントさんの更新の時期になります。

今年は6部屋中、3部屋が更新にあたる年でした。

管理会社からの電話が鳴ると、正直なところ、良くない話のことが多いですよね。

着信が入ると、皆さんもドキドキして電話をとっているのではないでしょうか?

今回の管理会社からの電話は、すべて更新のお知らせを送るための事前確認の電話であったため、とりあえずひと安心したところでした。

更新料とは?

更新料は、契約満了し再びその物件に住む場合に、賃借人が賃貸人に支払う費用のことを言います。

賃貸借契約を2年間で締結し、2年ごとに更新する際に1か月分の賃料相当額が更新料として必要となるのが一般的ではないかと思います。

私の3号物件でも賃貸借期間は2年とし、更新料は新賃料の1か月分として、更新料の支払いに関しては、賃貸借契約に以下のように定めています。

賃借人が更新を希望する場合は期間満了の1ヶ月前までにその旨を申し出なければならず、この場合賃借人は契約書記載の更新料を賃貸人に支払い、賃貸人が提示する条件変更などを承諾履行することにより更新することができる。

契約期間満了の1か月前までに何も連絡がなければ、基本的には、新賃料の1か月分の更新料を支払い、賃貸借契約が継続されるということになるわけですね。

更新料は自由にきめることができる!

更新料自体は、借地借家法などの法定の制度ではないので、自由に設定することがができ、実際にもらっていない(支払っていない)地域もあるようです。

最近、毎月の家賃以外のコストが削られていく中、更新料を徴収している(支払っている)物件は、東京でも65%(※)と意外に低く、大阪、兵庫ではゼロとなっています。

※国土交通省による平成19年6月の「 民間賃貸住宅に係る実態調査」による

ちなみに、23区内住む友人の賃貸マンションは、1年ごとの更新で半月分の賃料相当額を支払うことなっているようです。

2年間住むと効果としては同じですが、賃貸人サイドからすると、賃借人の入れ替えが早い中、少しでも収入を上げる手段なのかもしれませんね。

更新料はだれが受け取る?

賃借人さんからすると、2年ごとに賃料1か月分という、結構な金額を支払わなければならない、と感じるところもあるかと思います。

一方で、賃貸人と管理会社にとってはそこそこ大きな収入源となっていることは事実です。

通常、賃料1か月分の更新料(正確に申し上げると、賃料部分のみで共益費部分は更新料に加算されません)は、賃貸人と管理会社の折半になります。

特に管理会社さんは、毎月賃料の5%程度で管理しています。

3号物件の月間賃料が約40万円ですので、管理報酬は約2万円、年間でも24万円とパーセント表記をするとそこそこの割合ですが、実際の金額としては、そこまで大きい印象は受けないのではないかと思います。

管理会社にとってはそこまで大きくない管理報酬に対して、2年に1回、更新料として約40万円入ってくるというわけで、管理会社にとっても、収益源、ある意味でボーナスにもなっているのではないかと思います。

昨今、物件の競争力を高めるために、敷金ゼロ、礼金ゼロの物件が多くなってきてはいますが、 「更新料」という文化 が商慣行として成立している地域では、積極的に廃止していこうとする流れは起こりづらいのではないかと思います。

どれくらいの期間、入居いただいているか?

それでは果たして、3号物件の賃借人さんはどれくらい出入りがあるのでしょうか。

それぞれの部屋ごとの入居期間は以下のとおりです。

6部屋中、4部屋の方が新築以来入居いただいており、うち3部屋の方に今回更新いただきました。さらにもう1部屋の方が更新手続き中です(退去の連絡がありませんので、おそらく更新いただけるものと信じています。。)

当初より継続してお住まいいただいている方もいますので、暫定数値ではありますが、

平均居住期間は2年8カ月になります。

↓全国の平均居住年数はこちらをご覧ください

1階の部屋は1度空くと4カ月ほど空室となっており、テナント付けに苦戦している部屋です。

隣の建物との距離が近く、陽当たりも微妙なところがあり、薄暗い印象を受けることも影響しているのかもしれません。

1度目は賃料引き下げ、2度目は広告料1ヶ月上乗せで対応していますが、次回も何か対応が必要かもしれません。

まとめ

更新料は大家、管理会社にとって重要な収益源。

そのためには、当たり前ですが、賃借人さんに長く住んでもらえるような工夫が必要ですね。