【不動産投資】(4号物件)東京都足立区新築アパートNo.2①

不動産投資

こんにちは、現役バンカー投資家のプロスイマーです。

2015年5月に新築アパートを取得以降、なかなか新規に買えていませんでしたが、45歳までに毎月100万円のキャッシュフローを実現するためには不動産の追加取得は不可欠。

不動産マーケットを理解するためには、いろいろな人の話を聞いたほうがいいなと感じた私は、これまで物件取得にあたって頼りにしてきた、業者さんが主催するセミナーも検討しましたが、ここはやはり一歩進んだ取り組みが必要と考え、 毎月100万円キャッシュフロー倶楽部を主宰されている紺野健太郎さんのコンサルを受けてみました。

結果、2時間5万円でしたが、大正解でした!

金融機関の特性(築年数、地域等)と物件をパズルのように組み合わせること、一貫性をもって物件を買っていくこと(取得する地域等)等、目から鱗というと恥ずかしいですが、自分が働いている銀行でお客様に伝えていることを、教えられました(一応、言い訳しておくと、不動産向けのローンを担当している訳ではありません。。)

面談を経て、モチベーションが急上昇した私は、直後から楽待、健美家への登録、ご紹介いただいた業者さんへの連絡等、物件探索活動を再開しました。

さて、どのような物件を探索したか??

紺野さんとの面談を通じて、改めて感じたことは、銀行がお金を貸してくれる物件を買うこと。

自分が銀行員なのに、なぜそんなことも気づかないのか?」と思われる方も多いですが、銀行員に限らず、仕事と私生活が分離されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

銀行からお金を借りて、毎月のキャッシュフローを生み出すためには、金利より返済期間を程よく長くすることが大切なことは皆さんもご存じだと思います。

新築向きなのか、築古向きなのか、お金を借りることができる金融機関の特性に合わせて、物件を探していくことが、目先のキャッシュフローを構築していくうえでは大切なことだと思います。

そんな中、既に実績あり、価格も下がりつつあった新築アパートの探索を始めました。

目線としては3号物件同様に都内で利回り8%。あるようでない水準の物件にターゲットを絞りました。

具体的に現地を見に行った物件は??

1つ目は8月下旬に紺野さんとお話しさせていただいてから2~3日後に「健美家」で見つけた物件。

京成本線の上野駅から電車で20分弱の駅より徒歩8分の新築アパートの更地からの取得案件(東京都葛飾区)。価格は1億2,000万円で利回り8%。

3号案件と同様の条件で融資を得ることができると、年間キャッシュフローは3,000,000円弱となる計算。

本来であれば、自社にて開発し、保有方針だった物件を急遽売却する方針に変更したマーケットに出ることとなったということらしい。

相応のキャッシュフローも見込まれ、かなり興味があったのですが、隣地にちょっと問題があり、後ろ髪惹かれるところもあったのですが、家族とも相談した結果、残念ながらドロップしました。

最終的に取得した物件はこちら

全力を傾けていた1つ目の物件をドロップしましたが、同時期に「健美家」に掲載されていた同じく新築アパートの土地からの取得案件。

東武伊勢崎線の「北千住」からちょっと乗った駅から徒歩8分の物件。価格は9,500万円で利回りは7.95%。

3号案件と同様の条件で融資を得ることができると、年間キャッシュフローは2,300,000円程度となる計算。

その前の物件と比較するとキャッシュフローのパワーは落ちますが、3号物件と比較すると1.5倍の水準とまずまず。

聞くところによると、当初1億円ちょいで話を進めていたところ、直前になり、買主のローン承認が下りず、商談ストップ。

売主サイドも9末に向けて売り急ぐ必要があり、急遽値下げして健美家に掲載したところ、偶然にもヒット。

複数の方が資料を請求してきたようでしたが、売り急ぎもあり、幸いにも属性が一番良かった(?)私と話しを進めていきたい、ということで話が進み始めました。

紺野さんとの面談をしてから約2週間である意味で独占交渉権を獲得。

動くと話があるんだなと思う反面、動かないと何も起こらないと感じた瞬間でした。

現地確認の内容については、次回にお伝えします。