【不動産投資】自宅マンションの修繕積立金が値上がりします!

不動産投資

こんにちは、現役バンカー投資家のプロスイマーです。

私は、東京の湾岸地域にある築15年の20階建タワーマンションとは言い切れないマンションに居住しています。

その自宅マンションの修繕積立金が値上がりすることになりました。

自宅マンションの将来的な資産価値向上のためとはいえ、自己負担金が増えることはうれしいことではないですよね。

そこはただ単にイヤ!というわけではなく、投資家として、リスク・リターンが見合っているのか、他のマンションはどうなっているのか?という観点で、自宅マンションの修繕積立金がどのようになっているのか、検証してみました。

修繕積立金とは?

修繕積立金とは、長期修繕計画に基づく修繕費等などの特別の管理に要する経費のことで、国土交通省が定める「マンション標準管理規約」によると、以下のように規定されております。

(修繕積立金) 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する 経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

  1. 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
  2. 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
  3. 敷地及び共用部分等の変更
  4. 建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。) に係る合意形成に必要となる事項の調査
  5. その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のた めに特別に必要となる管理

修繕積立金は、敷地や共用部分などの定期的・計画的な修繕、不測の事故などによって発生する修繕など、大規模な工事が必要な時のために、管理組合の積立しておくお金のことです。

売却するときに修繕積立金は返ってくる??

私の住む東京の湾岸地域は、新築マンションを転売目的で購入する方も多いと思います。その中には、一度も居住せずに売却する方もいらっしゃるでしょう。

その場合、おそらく管理組合に積み立てられている修繕積立金は、ほとんど使われていないでしょう。ただし、マンションを売却する際、まだ使われていない修繕積立金は戻ってきません。

これは 先ほどと同じく「マンション標準管理規約」以下のように定められています。

(管理費等の徴収) 6.組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分 割請求をすることができない。

購入もしくは売却する際には、その修繕積立金も含めて購入・売却することになるわけですね。

修繕積立金の相場は??

自宅周辺にはタワーマンションから従来型のマンションまで、複数のマンションが林立しています。以下が周辺物件の修繕積立金を㎡単価と築年数でプロットしたものです。

自宅周辺の修繕積立金まとめ
赤線が自宅マンションの修繕積立金推移です

新築以来、修繕積立金の単価(円/㎡)は、~築5年目:72円、築6年目~築14年目:107円、築15年目~::154円ということになります。

当然ながら、マンションの形状(タワーマンションか否か)や総戸数、これまでの修繕履歴等にも影響を受けるので、単純比較はできないと思いますが、相対的には低く推移しているように見受けられます。

また、 国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、20階以上のマンションの修繕積立金の平均値は206円、概ね170円~245円に収れんされるようですので、その観点からの低い水準と判断できます。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の内容については、以下の記事をご参照ください。

とはいえ、将来的に大幅に値上がりする必要がありますので、修繕積立金の状況、修繕履歴等はしっかりと確認していく必要がありますね。

まとめ

修繕積立金の値上げにあたっては、区分所有者として意思表示が可能です(マンションの総会において普通決議が必要)。

月々の負担が増加する値上げは受け入れづらいものですが、値上げしないことが将来のさらなる負担増加につながる可能性もあります。

自分の資産価値を維持向上させる意味でも、大規模修繕の計画や修繕積立金の状況、同年齢、同規模マンションの修繕積立金の状況等を比較しながら、判断してみてはいかがでしょうか。