【不動産投資】(3号物件)東京都足立区新築アパート①

不動産投資

2014年6月、7月と立て続けに区分マンションを2戸購入し、その後も気の合う営業マンとは連絡取りつつ、いくつか区分マンション探索を続けていました。

続けていくうちにみるみる利回りが低下し、月々のキャッシュフローが5,000円なんていう物件も紹介されるようになってきました。

やっぱり1棟アパートに行くべきだ!

いまは分かりませんが、当時はいろいろと調べていくと、区分マンション投資の融資上限は1億円とも言われており、住宅ローンを含めると、ゴールは見えてきてしまった状況でした。

不動産に投資する目的を改めて、考え直しました。

株式投資であればキャピタルゲインとインカムゲイン、FX投資であれば、キャピタルゲインなどなど、それぞれ投資目的がある中、不動産投資の目的は何だろ??

それはインカムゲインであり、個人が借入金というレバレッジを活用して、最大限投資リターンを高めることができる手法だ、ということを気づきました。

そこで一棟物件を取り扱う不動産会社を回る中、新築アパートを取り扱う不動産会社に出会いました。

新築区分マンション投資は投資として成り立っていないことが多かったため、紹介された新築アパートについても慎重に検討しました。

不動産はロケーションが命??

最初に紹介された物件は、京浜急行「弘明寺」駅徒歩6分にある6世帯の木造アパート。価格は5,800万円で利回りは8%。

並行してローン打診も行っていましたが、なんと区分マンションで借りていた銀行が5,000万円程度であれば、融資可能という返事がもらえました。

ただ、わたし自身、横浜方面にまったくの土地勘がなく、利回り的には魅力的でしたが、1棟初めてということもあり、慎重に検討した結果、見送りました。

初めての1棟物件はこちら

●建築中の様子です

最終的に取得したのは、舎人ライナーというJR日暮里駅が始発のモノレールにて14分の「谷在家」駅徒歩5分にある6世帯の木造アパート。価格は5,880万円で利回りは8%。

バルコニーは北向きだったものの、バス・トイレ・洗面別の全部屋22㎡あり、賃貸需要は十分にあると判断しました。

融資はどうなったのか?

業者と競合していたこともあり、手付金1割支払い契約を締結しました。頭金10%の融資特約付きでの契約でしたが、結果が出るまで2週間超かかったと思います。

10%の頭金を覚悟していましたが、関東地方に本店を置く地方銀行さんより、フルローンで借入することができました。期間は25年でしたが、金利は1.1%と自分としては破格の金利で借りることができたと思っていました。

これにより、初期費用約4,000,000円に対して、年間のキャッシュフローは1,500,000円となる予定となりました。

土地からの取得でしたので、実際に賃料が入ってくるのは7カ月後からになるのですが。。