【不動産投資】(2号物件)新宿区区分マンション②

不動産投資

こんにちは、現役バンカー投資家のプロスイマーです。

2014年7月に取得した新宿区の区分マンションは、2018年6月までの3年弱保有しました。

西武新宿線下落合駅徒歩5分の20㎡のワンルームマンションですが、保有期間中、家賃80,000円、管理費6,500円、修繕積立金7,600円に変化はありませんでした。

築16年を経過していましたので、収入・支出ともに安定してくるということを実感した物件でした。

やっぱり、家賃保証会社は必須??

この物件のテナントさんは、私が購入する10年前から入居いただいています。

今では賃貸借契約時に家賃保証会社が連帯保証人を代行することが当たり前になってはいますが、このテナントさんは家賃保証会社に加入せず、連帯保証人を立てていました。

物件所有者である私と、賃貸管理会社との契約により、テナントが賃料を滞納した場合、2カ月間は管理会社が保証する取り決めにはなっていましたので助かりましたが、取得後1年が経過したあたりから、1~2カ月分の滞納が継続する形になっていました。

管理会社のずさんな対応??

2018年に入り、本格的に売却活動をスタートしたのですが、その頃には3カ月以上の滞納に加えて、賃貸管理会社も所有者への賃料支払遅延等、資金繰りに窮しているのではないかと推察されるような、不穏は動きを見せてきました。

私としては、売却活動を進めていく中で、テナント・賃貸管理会社両方がうまくいかないという最悪の事態を避けたいという気持ちもあり、売却仲介をお願いした業者さんに賃貸管理をお願いすることにしました。

管理会社の実力はどうすれば分かるのか???

依頼した新たな管理会社さんは、即座にテナントさんと面談してくれました。

テナントさんは一部上場企業に正社員として勤務する方でした(賃貸借契約が古すぎて、私自身、テナントさんの属性を把握していませんでした、それも問題ですね。。)

賃料滞納は家賃が「口座引き落とし」から「振込」に変わり、忙しくて対応できなかったと、かつ、滞納している賃料がいくらかも分からないため、言い値を支払うということで一件落着となりました。

最近では、家賃のカード払いも聞いたことがありましたが、いざ自分の物件に当てはめたとき、テナントさんからの賃料収受方法って、意外に知らないものだな~と感じました。テナントさんからの賃料あっての不動産投資ですので、賃料がしっかり入ってくる枠組みを作ることはとても大切ですよね。

以前の管理会社さんもテナントさんとは、しっかりとコミュニケーションをとっていると言っていましたが、それも本当か?と疑いを持たざるを得ない心境でした。

その新しい管理会社さんのひとこと、「当社は、優秀な担当者が賃貸管理業務を監督し、物件の収益最大化を常に図り運営するというスタンスです。大手不動産会社は、優秀な担当者を売買営業に配属する傾向にあり、その点が当社の競争優位性に繋がっている」と。

そんな管理会社に物件管理をお願いしたいですね。