【不動産投資】(2号物件)東京都新宿区区分マンション①

不動産投資

こんにちは、現役バンカーのプロスイマーです。

今回はわたしが2件目に取得した区分マンションをご紹介します。

はやく資産拡大を進めていきたかったわたしは、1号物件の決済も進めつつ、2号物件の探索も進めていました。

たとえば、こんな物件を見てきました。

笹塚駅から徒歩2分にある25.92㎡の当時築10年のワンルームマンション。売出価格20,900,000円、賃料95,000円(ネット利回り4.9%)。

神楽坂駅から徒歩8分にある19.66㎡の当時築14年のワンルームマンション。売出価格17,400,000円、賃料84,500円(ネット利回り5.0%)。

ときわ台駅から徒歩4分にある30.36㎡の当時築11年のワンルームマンション。売出価格15,900,000円、賃料96,000円(ネット利回り5.5%)。

1号物件を取得したときによりも多くの物件を見に行ったと思います。いずれも立地は良かったのですが、金額が大きかったり、30㎡という部屋の大きさの需要がどれだけあるか、よく分からなかったこともあり、なかなか決めることができませんでした。

2014年7月、築16年・ネット利回り5.9%の区分マンションを購入

新宿区の西武新宿線の駅から徒歩5分にある20.075㎡の当時築16年のワンルームマンション。売出価格14,300,000円、家賃80,000円。

なかなか決め手のない中、以下3点の理由から、この物件を本格的に検討し始めました。

①この地域は親戚が住んでいたこともあり、馴染みがあったこと

②築年数は経過しているものの、利回り的には魅力があるように映ったこと

③3点ユニット物件の賃貸需要を実感したかったこと

最終的には指値で13,500,000円。当時、不動産投資に強い銀行のファイナンス期間は、耐用年数以内、かつ35年以内という制限があったため、期間30年。キャッシュフローを出すために頭金1,000,000円を拠出し、購入を決断しました。

かかった初期投資額約1,700,000円(諸費用700,000円+頭金1,000,000円)に対して、 管理費・修繕積立金・固定資産税を除いた 年間のキャッシュフローは 約140,000円。

結果として、投資効率もそこまでよくはなく、何で買ったかよく分からないですね。。いま考えると、不動産投資を行う目的がはっきりしていませんでした。

買うことが目的になっていました。

2物件で年間キャッシュフローは35万円に

1号物件と合わせて、年間キャッシュフローは約350,000円、月にして30,000円。

不動産投資に強い銀行の融資上限が1億円と言われる中、当時のわたしの借入金額は住宅ローンと合わせて7,200万円。

買えるとしても残り1~2物件、改めて今後について考えるきっかとなった物件にもなりました。