【不動産投資】(1号物件)東京都江東区区分マンション②

不動産投資

こんにちは、現役バンカーのプロスイマーです。

2014年6月に取得した江東区の区分マンションは2018年9月までの4年ちょっと保有しました。

持っている間、キャッシュフローに影響を与える3つの出来事がありましたので、そちらを紹介したいと思います。

①テナントの退去

②修繕積立金の値上げ

③管理会社の賃貸管理業務からの撤退

①テナントの退去

テナントさんは、わたしが取得する前から入居いただいていました。取得したときにはすでに1年3ヶ月ほど入居いただいていました。

入居いただいてから3年8カ月、わたしが取得してから2年5カ月ほど経過したときに退去の時はやってまいりました。

どれくらいの期間、借りてくれるのだろうか??

平均居住期間は「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」が公表している「賃貸住宅市場景況感調査」にデータがあります。

出典:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会第22回 賃貸住宅市場景況感調査 「日管協短観」

これによりますと、学生を除く一般単身世帯の約60%の平均居住期間が2~4年となっておりますので、入居いただいた期間としては平均的だったんだと思います。

そして賃料引き下げ!

ここで発動することとなったのが、「家賃募集に関する合意書

「家賃募集に関する合意書」についてはこちらをご覧ください。

取得時に先延ばししていた管理会社の再検討を行っておらず、募集にあたり管理会社と賃料交渉してもなすすべなく、合意書どおりに家賃を86,000円から78,000円に引き下げして募集開始。

引き下げ効果もあり、空室期間が13日間で新たなテナントが入居しました。

②修繕積立金の引き上げ

これは正直言って、これは想定外でした。

売却価格に影響を及ぼしますからね。

ご存じのとおり、売却価格は家賃収入から管理費・修繕積立金などの経費を控除したネット収入ベースで算出されることが一般的です。

2年連続でキャッシュフローに影響を及ぼす事態が発生したことになります。

長期修繕計画では2020年(築10年)から1,100円→4,390円に引き上げる計画になっていたことに安心していました。

今回は築7年での引き上げのため、管理会社からは1,100円の2,200円への引き上げ提案です。

修繕積立金の引き上げは総会での決議事項ではありますが、普通決議( 総会(集会)の会議は議決権の半数以上の出席で,出席者の過半数で決する)で決定してしまいますので、なすすべなく引き上げが決まりました。

修繕積立金の相場は?

国土交通省のガイドラインによりますと、修繕積立金の相場は以下のとおりです。

このマンションは8階建、延床面積1,862.43㎡、わたしの部屋は21.29㎡なので、このデータを採用すると、平均値で4,641円、3,513円~5,322円の範囲になります。

築年数とかを考慮していないデータではありますが、平均値よりもまだ安いと思うことで納得させている自分がいました。

管理会社の賃貸管理業務からの撤退

取得後、約3年で年間キャッシュフローが約100,000円悪化し、約100,000円となってしまいました。

それに追い打ちをかけるように管理会社に問題が発生。。。

こちらは次回、お伝えしたいと思います。