【不動産投資】(1号物件)東京都江東区区分マンション①

不動産投資

こんにちは、現役バンカーのプロスイマーです。

2014年にわたしが初めて取得した区分マンションをご紹介します。

この年初に不動産を取得することを目標に掲げたわたしは、なんとなくハードルが低そうだったこともあり、自宅周辺の区分マンションにターゲットを絞り、物件探索活動をしていました。

日本財託などのマンション再販業者のセミナーに参加しつつ、物件を探索していましたが、日本財託よりも利回りの高い物件を紹介してくる同業者にて、そこそこ相性のあう営業担当者と出会うことができ、実際の取得に向けて、話が進み始めました。

相性のあう営業担当者と出会ったことは良かったものの、そもそも一棟物のほうがキャッシュフローがでることも知らず、 とにかく買いたい!という気持ちが強かった私は、区分マンションを購入することになりました。

2014年6月、築5年・ネット利回り6.0%の区分マンションを購入

江東区にあるJRの駅から徒歩5分にある21㎡の当時築5年のワンルームマンション。売出価格16,900,000円、賃料86,000円。

駅近、かつ自宅からも近いということもあり、この物件に興味がわきました。加えて、当時売り出されていた物件よりも利回りが良かったことも興味がわいた要因のひとつです。

指値で15,700,000円、かつ不動産投資に強い銀行から頭金100,000円で取得が可能という話に乗せられ、取得を決断しました。

かかった諸費用が約700,000円に対して、管理費・修繕積立金・固定資産税を除いた 年間のキャッシュフローは 約200,000円。

投資資金も3年強で回収できるなど、買う理由が次々と。。

ただ、いま考えてみると面白いなと思うのが、「家賃募集に関する合意書」というもの。

この物件は、売主が賃貸管理する前提となっており、安心感があるな~と思っていた一方で、現行家賃は新築プレミアムが乗っかっているので、いまのテナントが退去したら、賃料を78,000円に引き下げて募集するというもの。

1,200,000円も価格が下がったことに気を良くしていたわたしは、とにかく早く買いたい!という気持ちを抑えきれず、そうは簡単に今のテナントも退去しないだろうという軽い気持ちで契約書にサインしました。

キャッシュフロー最大化に区分マンション投資は不向き??

区分マンション投資を通じて、3つのことを学んだ。

①キャッシュフローを得るための区分マンション投資にローンを使っちゃダメ

②かならずしも自宅周辺にこだわる必要はない(めったに行かない)

③不動産は取得してからが命(当たり前ですね)。取得するときにその後の管理と生み出されるキャッシュフローをしっかりとイメージしておく

と偉そうなことを言っていますが、良い物件を買えた!と勘違いしていたわたしは、この1か月後にも同じ営業マンから区分マンションを買ってしまうのです。